Mercado hotelero de Barcelona: inflación sobrevenida por la moratoria

NOTA DE PRENSA EMITIDA POR BRIC CONSULTING

BRIC Consulting presenta su Informe del mercado de Hoteles de Barcelona, que analiza la evolución durante 2016 y el primer semestre de 2017 desde una perspectiva de inversión. Sus principales conclusiones son:

“Exportación de manufacturas” y “Turismo” han sido los sectores que tiraron del empleo durante los años más duros de la crisis en Barcelona. Solamente el subsector “Alojamiento + alimentación y bebidas” vinculadas, representa un 6,7% del PIB de la ciudad.

La demanda de huéspedes de los hoteles de la ciudad se desestacionaliza, de tal forma que crece más porcentualmente durante los meses de temporada baja (un 14,7% en noviembre y diciembre)

Casi el 85% de las pernoctaciones son internacionales, aunque la afluencia de visitantes españoles mejora un 8,7% en el primer semestre de 2017.

La ciudad es el cuarto destino europeo en pernoctaciones internacionales y el quinto en volumen total de pernoctaciones. El 56% declara un motivo vacacional.

En términos de gasto por parte de los huéspedes, Barcelona solamente se ve superada en Europa por Londres y París.

La congelación del presupuesto de promoción internacional y las trabas a la ampliación y mejora de la oferta hotelera pueden comprometer el posicionamiento de la ciudad entre sus destinos competitivos.

A los 415 hoteles actualmente operativos, se unirán 17 establecimientos en los próximos meses (unas 2.200 habitaciones más). La mayoría son de alta gama (4* y 5*) y de marcas locales.

Por primera vez, una cadena internacional será líder en número de habitaciones (fusión Marriott + Starwood: cerca de 3.000 habitaciones), especialmente en 5* y establecimientos de gran dimensión (Arts, W, Le Meridien, Cotton House, Renaissance)

A partir de 2019, Barcelona será el único mercado occidental donde la oferta hotelera se mantenga rígida en ¾ partes de su territorio o disminuya a causa de regulaciones administrativas.

La incertidumbre regulatoria asociada al Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) impide el estudio de nuevos desarrollos en zonas periféricas de la ciudad.

Una oferta hotelera constante frente a una demanda creciente de alojamiento, colaborará a aumentar la ya existente deriva de huéspedes hacia otras fórmulas de hospedaje (la oferta de plazas en alojamientos P2P supera ya en un 34% a la reglada)

Riesgo de que la oferta no reglada sea mayoritaria: el perfil del turista se adaptará al alojamiento disponible, a su calidad y nivel de servicio. Influencia también sobre el tipo de oferta comercial, de restauración y ocio asociada.

El RevPAR (ingreso por habitación disponible) de los hoteles de Barcelona es el más alto entre los destinos urbanos españoles (95,9€ en 2016) y fue también el mayor de las series históricas registradas en la ciudad.

La mejora en la rentabilidad hace que los hoteles barceloneses sean más apreciados como producto de inversión en una situación general de gran liquidez. Se estudian operaciones a partir de un retorno garantizado del 4,5%, con factores clave como la localización, la marca gestora y las garantías ofrecidas (rentas avaladas, etc.)

Otros usos inmobiliarios presentan rentabilidades y expectativas inferiores (Oficinas, Retail, Residencial, etc.) Los hoteles los superan en términos de ingreso medio por metro cuadrado como de rendimiento operativo y valor patrimonial.

Los protagonistas son inversores extranjeros y socimis locales, cuyo producto ideal son establecimientos en la fase madura de su ciclo operativo (necesitados de inversión y fácilmente objeto de reposición en el mercado) y carteras de deuda.

Las operaciones cerradas en los primeros seis meses de 2017 suman unos 325 millones de euros, siendo fondos y cadenas extranjeras los responsables del 80% de ellas.

Desde la aprobación de la moratoria (julio 2015) y, de forma más intensa, desde la aprobación definitiva del PEUAT (enero 2017), el mercado de inversión sufre una inflación sobrevenida.

Tomando como referencia la categoría 4*, no se plantean operaciones por debajo de los 300.000€/habitación (aproximadamente, un 21% por encima de los valores de 2016), lo cual disminuye la rentabilidad.

Empiezan a cerrarse operaciones de venta de edificios con uso residencial que no pudieron ser hoteles a causa del PEUAT.

Enlace al PDF resumen del informe >> Informe_Hoteles_Barcelona_2017_Abstract